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碧桂园财务工作总结(共11篇)

读后感

1、一个企业有独特的商业模式、适合企业的商业模式至关重要。首先要学习不同行业中其他企业的长处、闪光点,结合自身需求把别人的东西转化为能为自己所用的东西,开创一个新的企业经营理念和价值观。 其次要抓住机会、把握机会,将效率发挥到极致,将潜力无限开发,要想着“别人做不到的事情,我能做到!”将一个企业的整体优势展现出来。

2、做事情要分轻重缓急,能在最短时间内解决的事情,绝不拖延,为重要的事情节约出更多的时间。

3、凡事都要注重细节。有句话叫做“细节决定成败”,无论事情的大小,想法要全面,照顾得到事情的方方面面才是真,杨国强能注意的到广告牌上的字太小了!坚定地说,需要再大一点才能吸引来往车辆的目光。对于小区业主和员工吵架的事也非常关心,可以说是把细心发挥到了极致。

4、在企业人才上做投入,对于能给企业带来更大效益的人才,公司加大开支培养,企业最后收到的汇报会更多。

5、

6、日常就要养成看书,阅读的好习惯。

针对自己的行业,要有胆量、有胆识去运作,碧桂园开发房产,就不能没有地,在资金能保障安全的情况下,把多余的钱用于买地,房地产公司没地是不行的,地是企业走向成功的核心竞争力。敢于投资能使企业产生更大核心竞争力的东西。

7、人性是自私的,只穿人性的弱点,鼓励企业员工“多劳多得”,努力工作,为公司企业创造更大的经济效益。

8、当企业遇到资金困难的时候,立刻采取措施,减少现有的成本开支,尽最大能力资产变现,保证经营的现金流。

碧桂园项目管理案例介绍

一、应用背景

上市后规模化扩张

在业界,碧桂园一直以快速和规模性开发房地产项目而著称。开发一个项目,从拿地到销售,碧桂园仅仅只需短短6个月的时间。而随着其2007年4月在香港上市后,规模也随即从广东省内拓展到江苏、湖南、安徽、重庆、辽宁、内蒙等省外地区,项目开发量及交楼量与上市前相比实现了成倍增长:从数量上来看,2008年碧桂园的在开发项目达51个,开发量比上市前增长了一倍;从规模上看,碧桂园08年的交楼面积超过了0

6、07两年之和。另据碧桂园相关统计数据显示:截至2008年10月30日,碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米,其中,在建总可售建筑面积高达1606万平方米。

扩张下的管理压力

随着碧桂园扩张力度的进一步加大,集团面临的管理压力也越来越大。比如,集团的管控模式为快速决策和调动资源带来一定困难;人才供应和人才培养成为企业一大难题;资金计划的准确率让人担忧;合作伙伴资源和知识管理没有专门和系统的维护,给企业的信息流失埋下隐患;合同签订、合同变更以及项目报告体系的粗放式管理导致“大企业病”,严重影响集团整体的办事效率等问题接踵而来。

ERP信息化建设成必然趋势

面对公司的规模化扩张,碧桂园高层意识到了信息化管理的急迫性和重要性。从07年4月份上市之后,碧桂园集团便立即启动了“碧桂园ERP计划”,先后上马了ERP系统中的财务管理、采购管理、资金管理以及HR管理等系统。2008年7月,碧桂园再次携手房地产管理软件专家明源软件,重点引入“碧桂园ERP计划”的核心系统——项目管理ERP系统。

二、项目管理ERP应用方案

碧桂园集团对项目管理ERP系统的实施投入了前所未有的庞大资源,项目实施领导小组组长直接由集团执行总裁崔健波及执行董事杨惠妍担任。同时,为了确保ERP项目的顺利实施,碧桂园还抽调专人,成立了“碧桂园项目管理ERP办公室”,专项开展ERP项目实施的管理与推进工作。

项目管理ERP系统是碧桂园整个集团的核心系统工程,触及集团上下,甚至涉及到碧桂园整个管理流程和标准的梳理与再造。该系统重点围绕碧桂园地产项目开发的全生命周期,从“进度、质量、成本和现金流”四条主线实现对整个项目的全面管理。分别覆盖“项目发展(包括项目论证、项目可行性分析)、规划设计、项目建设(包括采购招投标、施工等)和销售与服务”等项目运营管理的重要阶段,以实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位管理。

2008年5月至8月,明源实施专家对碧桂园集团20多个一级部门以及若干个项目进行了深度调研,全面了解碧桂园项目管理的业务状况,并最终确定“试点先行→建立内部标杆→分阶段目标,全面推广”的实施方案。2008年10月1日,项目管理ERP在第一个试点区域正式上线,上线的系统包括进度的计划系统、合同付款系统、成本系统以及工作审批流等四大系统。

项目管理ERP的应用模式

进度系统

碧桂园在项目进度计划的管理上,采用了分级计划管理体系,即“区域公司级、项目总经理级、项目职能部门”三级管控模式。根据集团总体要求,由区域公司、项目部、集团派驻部门讨论确定主项计划、专项计划初稿,经审批后由项目部执行。编制主项计划时,区分一般工作项与集团关键节点,让最稀缺的高层时间锁定在最关键的节点上。

合同系统

合同的规范管理是实施成本控制、实现利润最大化的前提。目前,试点区域公司的合同已录入系统上千份。在合同录入系统的情况下,系统还支持合同分析,比如按照合同签订的类别分类显示各类合同签订的金额,并对合同变更、付款等情况进行分析,使合同签订状况、应付款、已付款等情况都在系统里一目了然。 审批流

发起人上传合同或付款相关文件,终审领导上传手工签字扫描件,每一步骤责任人均可给出意见,不同意的情况下可以打回。目前,试点区域公司已通过的各类审批流近千条,实现了合同审批、付款审批、项目部周计划审批、行政审批等在ERP系统中的顺利运行,提高了审批效率并使区域在一定程度上实现了现代化的无纸化办公。

知识管理 (1)会议制度

试点区域公司基于项目运营,细化会议体系,即在原体系(项目启动会、区域周例会)基础之上,将区域周例会分解为项目运营半月会议以及专题研讨会,并另外增加了阶段性成果审查会。同时,利用系统规范会前的输入产物和会后的输出产物,将项目月度的例行执行报告进行自动汇总,统计项目的关键节点完成率生成执行结果,使开会时完全聚焦在讨论与决策上,根据决策结果立刻调整项目计划,并直接落实责任部门、责任人,这样既保障了项目计划执行的真正落地,又有效提高项目运营决策的效率和决策的质量,规避决策的风险。

(2)“标准工作指引库”及“项目管理知识库”

试点区域公司利用系统建立 “标准工作指引库”及“项目管理知识库”,并对项目运营中的具体工作项操作及实施进行说明,以供经验不足的员工进行查询和操作。并通过对经验的不断和更新使操作流程更加合理,为新项目的开发提供重要参考。

四、应用效果

进度计划系统——项目管理的核心

1、形成计划编制、执行、汇报、调整(PDCA)的一个闭环管理模式;

2、集团领导可以通过系统快速查询项目部主项计划、关键节点计划完成情况及达成率,通过项目形象进度了解项目现场情况,从而及时掌控项目的整体开发情况;

3、区域公司及所属部门依照各自职能,可以监督项目部主项计划、专项计划的执行情况,并根据项目部的计划达成率进行评价,引导项目合理快速的开发;

4、项目总经理和项目部门经理权责分明,分别关注各自对应的主项计划、专项计划执行情况并进行及时汇报,以保证项目部在最大程度上按照预期开发及交楼;

5、规范管理,实现“集团级区域公司级项目部级”三级管控;

6、规范项目开发计划,明确开发步骤及开发周期;

7、通过系统分析了解项目开发情况,可作为项目部考核指标;

8、领导层可以通过形象进度的形式更直观、更及时的了解项目现场情况。 知识库——项目管理的精华和沉淀

1、对具体工作项操作及实施进行说明,方便经验不足的员工进行查询和操作;

2、通过经验总结和更新使操作流程更加合理;

3、对于新项目的开发有重要的参考价值。 合同系统——项目管理的基础

1、改变传统合同管理方式,实现电子化管理;

2、便于对合同执行情况进行分析,全面掌握项目开发情况;

3、在合同管理基础上进行成本控制、合约规划,使项目管理规范化;

4、与审批流紧密联系,实现电子化的合同、付款审批。 审批流——联系项目、区域公司和集团公司的纽带

1、实现了合同审批、付款审批、项目部周计划审批、行政审批等在ERP系统中的顺利运行;

2、根据定义好的步骤自动流转,每一步骤处理完成第一时间传递至下一步骤,大大提高了审批效率,规范了审批流程;

3、代替传统的传真形式,实现无纸化办公;

4、规范审批过程,明确审批步骤;

5、体现每一个步骤的审批意见,供领导参考;

6、系统中的审批表单及附件使领导审批时能够更全面的掌握审批需要的信息。

五、小结

项目管理ERP系统在试点区域公司的实施改变了传统管理项目的方式,更直观、快速和准确的反映项目运营开发的情况,对集团公司实现现代化的企业管理、规范项目运营管理等方面产生了积极的推动作用。

点评1:阮家声

碧桂园集团项目管理ERP办公室主任

去年7月份的启动会是碧桂园与明源在项目管理ERP合作的一个开始,也标志着一个“伟大”的信息化工程的开始。这次的合作我个人觉得有几个特点是希望和大家分享的:

从项目的维度分享:第一,此次的合作所涵盖的项目规模应该是明源公司有史以来最大的。由于开发模式的特殊性,我们碧桂园一个项目的规模有可能等同于同行开发的项目规模的好几倍,甚至是好几十倍。因此,导致在业务解决方案、培训实施等的一般工作项都出现了很多意想以外的困难;第二,变化速度快。从正式启动开始,双方团队合作的实施计划已经由最初的1.0方案到3.0方案,而且按集团高层的指示,我们的项目已经进入全面实施的计划阶段。这对此次的合作增加了相当大的难度;第三,要求高。这体现在我司对实施效率和效果的要求上。第一个试点,沈阳区域,从7月份到10月份就完成了计划、合同、付款、行政审批的实施上线工作,并且在12月份进行了成本系统上线和知识库工作的开展。目前,沈阳区域的项目管理ERP已经成为了碧桂园全国范围内推广项目管理工作的第一个标杆。

从合作的维度分享,我想这样来形容:沟通密切、分工清晰、服务意识强、知识传递效果好、愉快、享受!

我们预见到的挑战是巨大的,但我相信,只要坚持着这份态度、这份执着、这份责任、这份激情,成功将和我们越来越近!

点评2:杨维国

明源软件高级实施顾问 碧桂园集团07年上市后在全国高速扩张,项目运营管理面临很大的挑战和压力:项目公司有五十多个、缺乏统一管理标准、缺乏有经验的管理人员、管理半径大、地域遍及全国、各地差异很大„„如何保证软件系统成功落地、兑现客户价值?这是摆在实施团队面前的一个复杂的问题。

经过双方团队详细深入的业务调研和分析,具体实施策略经过不断调整,最终确定为“试点先行→建立内部标杆→分阶段目标,全面推广”的实施方案,具体做法为:

【试点先行】选择管理基础较好、资源较充足、管理层意识较好的区域试点,可以降低实际落地风险。

【建立内部标杆】在试点项目建立配套管理措施、标准,调整管理流程、岗位,完善优化软件系统。在取得较好的应用效果后,作为集团内部应用标杆,为在其他项目中进行管理复制、系统应用模式复制打好基础。

【分阶段目标,全面推广】试点项目实施上线,取得成果和各方面认可后,就可以在集团全面推广,进行复制。在全面推广时,需要把实施目标分解成若干个阶段性目标,控制实施步骤,保证每个目标可以顺利实现。

目前碧桂园集团的实施已经推进到了【分阶段目标,全面推广】中第二个实施目标,预期将在09年5月前后,完成进度、合同系统的全面实施,并开始成本管理的全面推广工作。

华南碧桂园周边配套

学院:广州大学城(南兴花苑西南)、

中学: 华南师范大学附属中学番禺学校、汉溪小学、碧桂园学校、南村镇中小学

小学: 加拿大国际幼儿园,江南幼儿园、中大附属香江学校第一幼儿园、南村镇幼儿园

购物: 杰兴百货商场、经富商场、新一佳购物广场、沃尔玛山姆会员店、华碧超市、7ELEVEN,天河城,万博中心,吉盛伟邦家具博览中心,红树湾家具博览中心,南村肉菜市场(5分钟车程)

邮局: 南村镇邮政局、中国邮政沙头营业厅

银行: 工商银行番禺南村支行、工商银行华南碧桂园分理处、中国银行,中国建设银行,广州农商银行,农业银行

医院: 广州市番禺区南村医院、祈福医院、省妇幼儿童医院!

会所:5300平方米的森林泳湖(附设室内恒温泳池、桑拿);3423平方米的室内体育馆、18个可举办国际级赛事的标准网球场、成人户外健身区、儿童户外娱乐场;室内及室外羽毛球场、篮球场、8道的保龄球馆、健身健美室、桌球活动中心、乒乓球活动中心……

其它:南村中心广场、长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、长隆水上乐园、香江野生动物世界、七星岗、余荫山房、御水泉水疗馆等(10分钟车程)

华南碧桂园交通状况

公交车:华南碧桂园站,

途径线路:地铁接驳专线

9、10路、129路、129路、303路、302路、307路、310路;

地铁:3号线汉溪长隆站。

公路:兴业路、迎宾大道、华南快速干线等交通大动脉。

楼巴:每天160班次往返广州、市桥(上下班高峰时段往广州15分钟一班)另每日设数班到达香港、深圳罗湖、南沙港的直达专线。

华南碧桂园柏高酒店天河南(即天河东路广州电脑城往南50米)天河体育中心动物园南门区庄站华泰宾馆入口人行天桥路段(上落客即返)

华南碧桂园

华南碧桂园位于广州市番禺区华南快速干线之侧,占地近2000亩,于2000年5月1日成功开盘。凭

借卓越的建筑品质和五星级的社区服务管理及碧桂园累积多年的品牌形象,华南碧桂园在珠三角及港澳地区掀起了抢购的狂潮,开盘以来创下了恒温热销的辉煌业绩。在短短两年的时间内,华南碧桂园已经成功开发了包括:紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、叠翠苑、锦翠苑B区、翡翠苑B区翠宏台空中花园等8个洋房小区,以及怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰翠庭、翡翠苑A区、锦翠苑A区、映翠桃园等多个别墅组团。至今,社区入住户数逾3000户,入住人口达万人。

该盘屡获殊荣:广东省消费者委员会推荐楼盘、2000年广州十大明星楼盘、2000年番禺最受市民欢迎十佳楼盘、首届广东地产资信20强、综合实力30强企业、2002年度新人居双十佳品牌发展商、2002年广东省房地产企业诚信金奖、广州市十佳生态社区、2002年番禺区十大明星楼盘、广东文化明盘。

2010年华碧推出最后一期精心打造的全山景洋房组团,预计8月惊喜上市。 新组团命名“十年华南”,具有特别纪念意义。10年间,华南板块已发展为成熟繁华的新城中心,区

域优势利好不断,价值无限;而华碧社区经过十年的精心打造和呵护,也成为华南首屈一指的成熟大盘,

10年,城更盛,家更美。可谓同喜同贺。正因此,十年华南收官之作,锦献与时代同步的开拓者与引领者!此次推出的户型面积从87 200㎡ 二 房 至 四 房,户型丰富;交楼标准可选择精装修或毛坯。十

年磨一剑,作为华碧的收官之作,公司欲将其打造成碧桂园18年高品质洋房的代表,新组团在入户电梯大堂、装修交楼标准及组团园林绿化都将进行升级,为客户将带来不少惊喜,提供更高品质舒适的生活空间。特别值得一提的是,该组团,地理位置优越,面山拥林,视野开阔;公司利用邻山的地理位置优势,花重金请著名景观园林公司天开景观为该组团打造亲山亲水人文新园林景观;设置有5层立体绿化景观、亲水平台、林荫生态停车场、廊景等诸多主题功能景区,并配置有儿童老人康体娱乐设施等。

另据南村镇政府的公示,华南碧桂园后山将打造成南村镇森林公园,以供游人晨运、养生修养等。该山岗海拔146米,占地1420亩,现正在设计中,政府将于近期正式开工建设。建成后,华南碧桂园业主将是首批受益者。

收官之作“十年华南”详细介绍

舒适两房:建筑面积约87㎡

◆黄金比例分隔,精装修交楼标准,生活更方便;

◆大2房舒适空间,带入户花园

◆华南板块珍罕90方小户型,轻松享受生活;

温馨三房:建筑面积约109㎡

◆方正实用,实用率高,干湿分区;

◆豪华落地窗连接超大景观阳台,拉阔主人房视角和活动空间;

◆多重选择,预留一间房,可以当卧室,也可以当书房、活动房、琴房„„。

“6米阳光”经典大户型: 建筑面积约200㎡, 四房两厅

◆大空间有大视野,双主人套房彰显大空间恢宏气度

◆双卧室、客厅、餐厅朝南,呼吸清澈的山风

◆5.5m超宽客厅连接跃式餐厅,6米挑高阳台,敞亮通透

◆面山的约30㎡空中花园,将山清水秀延请入内,在家亦在风景中

新组团园林绿化:

三面环山,盛林葱郁,享受最自然最清新的绿林山景

除拥有大社区18个不同主题园林,新组团特别花重金打造邻山森林公园

5层立体绿化景观:景点大乔木、中乔、花乔、水边色叶、灌木组景

多重主题园区:陕西癫痫医院哪家看的好生态林荫停车场、别致跌水广场、树阵广场

精细别致景点:特色廊景、阳光草阶、休闲廊架、观景亭、亲水平台、跌水小溪„„

组团售价:待定

区域利好:

交通方面:

★紧邻华南碧桂园正门,横跨迎宾大道,连接沃尔玛与新一佳超市的人行天桥即将开通。

★正临番禺迎宾大道,北接新光快速、华南快速、南沙港快速; 南往深圳、珠海、中山,交通四通八达。

★地铁3号线、4号线已开通,8号延长线、7号线、广佛轻轨即将开通!

★广州南站新火车客运站已投入使用, 广深港高速铁路亦有望年底开通,总站设于广州南站,番禺新城将成为连接港外内陆,贯通中国南北的大动脉!

新城市高尚商业区

沃尔玛、海印又一城已经开业,除了畅享原来越来越成熟的商业圈, 2010年,番禺区政府正在规划未来新城市以“新客站长隆万博”为发展轴,三位一体的掘金圈。2010年后的华南板块,将迎来下一个精彩10年。

社区配套

区内配套

5300平方米的森林泳湖(附设室内恒温泳池、桑拿);

3423平方米的室内体育馆、18个可举办国际级赛事的标准网球场、成人户外健身区、儿童户外娱乐场;室内及室外羽毛球场、篮球场、8道的保龄球馆、健身健美室、桌球活动中心、乒乓球活动中心„„。省级华南碧桂园双语学校幼儿园、小学、初中部

大型会所、多元化康体娱乐中心、山林休闲广场

碧华坊商业街、屋村医疗卫生所、区内邮局、健民药店

大型交通中心

每天160班次往返广州、市桥(上下班高峰时段往广州15分钟一班)另每日设数班到达香港、深圳罗湖、南沙港的直达专线。

地铁三号线汉溪长隆站设有接驳楼巴

银行—中行、工行、建行

区外配套:

交通方面:公交

310、30

3、30

2、1

29、番

1、番10等多条线路途经。

文化教育方面:南村幼儿园、南村小学、南村中学(均为5分钟车程内)

肉菜市场:南村综合市场、里仁洞大众化市场(均为35分钟车程)

购物:南村镇商业中心、沃尔玛山姆会员店、海印又一城、万博商业中心(包括有:天河城名牌店、

吉盛伟邦国际家居中心等)、红树湾家居博览中心(均为35分钟车程)

银行:农村商业银行、农行(均为35分钟车程)

医院:南村中心医院、祈福医院(均为5—10分钟车程)

运动休闲:南村中心广场、长隆欢乐世界、香江野生动物世界、御水泉水疗馆等

餐饮:番禺向来是美食的天堂,华碧周边的美味食肆更是多不胜数。

路线一:碧桂园至台创园(约40分钟)

(迎接欢迎词):尊敬的各位领导、各位来宾,大家上午好!欢迎您到全国无公害蔬菜生产示范基地县——和县来参加第五届蔬菜博览会。首先自我介绍一下,我是服务本届蔬博会的青年志愿者XX,这次非常荣幸由我为X号车的各位领导作沿途解说和服务。如果各位领导在沿途中有什么需求尽管向我提出,我会竭尽所能为您解决。预祝各位领导和来宾在蔬博会期间在咱们和县参观游览顺利愉快!

我们和县位于安徽省东部,地处长江中下游的黄金地段,是闻名全国的蔬菜之乡。全县总面积1319平方公里,包括9个乡镇,总人口54.2万人。是安徽省县域经济发展一类县、安徽省历史文化名城、安徽省首届投资环境十佳县、长三角最具投资价值县、中国最佳休闲旅游县。和县因“和”而得名,是全国唯一一个以“和”命名的县。以“和”命名、以“诚”立县,和县人崇尚“和文化”,以和为贵、和气生财、和衷共济。我们这里有丰富的自然和人文景观并且 “和县猿人”、霸王祠、陋室、天门山和镇淮楼等历史文化景点已经列入了中小学教科书。唐代诗人张籍,宋代歌豪杜默、词人张孝祥、书法家张即之,明代诗人戴重,清代画家戴本孝等都是和州人;这里哺育了我国书法艺术的一代宗师、当代草圣林散之,这里还养育了我国奥运史上首枚金牌获得者许海峰。和县堪称集名山、名水、名人、名文、名楼为一体,是山青水秀之乡,历史文化之城,名人荟萃之地。在此欢迎各位领导和来宾常到和县来观光做客。 各位领导、各位来宾,现在我们经过的是香泉温泉度假村,香泉温泉度假村地理位置优越,与南京浦口区接壤。距历史古城南京市区仅40分钟车程、安徽省会合肥市约一小时的车程。其周边芜湖、马鞍山、铜陵、滁州等地区都在两小时车程以内。

香泉谷旅游度假区整体项目分为温泉度假、影视基地、水上娱乐及企业训练拓展基地和旅游地产四大板块共5平方公里。其中已开发的温泉度假村项目总占地面积238亩。

香泉温泉度假村拥有园林式的温泉池区面积约2万平方米,拥有30多个风格和功能各异的露天温泉浴池,有中草药浴池、水果花瓣浴池、高温浴池、石板浴、沐足池、SPA水疗区、至尊区等,精心打造出以露天温泉为核心,集餐饮、客房、会议、娱乐为一体的温泉度假村。加之周边秀美的山丘和田园风光,以及宁静的

环境,是游客,特别是城市居民郊游和休闲度假的理想之地。

各位领导现在我们的车行驶在宽阔的海峡大道上,前方就是今天蔬博会开幕式会场——台湾农民创业园,和县台湾农民创业园是经农业部、国台办批准设立的国家级农业园区,是安徽省首个台湾农民创业园,以发展“生态农业、高效农业、休闲农业”为重点,以“引领安徽农业、彰显台湾特色、促进皖台交流、增加农民收入”为目标,着力打造“一区、六基地、三中心”。 “一区”即核心区,规划面积15.12平方公里,设有“农业生产示范区、农产品加工区、科教区、企业孵化区、休闲农业区、物流区、服务区和居住区”等八大功能区。“六基地”即50万亩蔬果生产基地(其中有机蔬菜10万亩)、5万亩花卉苗木生产基地、80万亩优质粮生产基地(其中有机水稻10万亩)、3000万只肉鸭生产养殖基地、150万头生猪养殖基地和30万亩油料生产及麻油加工基地。“三中心”即农产品物流配送中心、农产品质量检测中心、现代农业科技研发推广中心。

各位领导我们的开幕式会场台创园到了,请各位领导下车参加开幕式.(从台创园——凤凰大酒店):尊敬的各位领导,我们今天上午的行程到此就要结束了,各位领导辛苦了!今年举办的第五届蔬博会以绿色生活〃情系和州为主题,分为魅力和州、绿色和州、开放和州、和谐和州等4大类16个项目。蔬博会期间,我们将重点展示和县蔬菜种植水平、特色以及最新农业科技成果。同时,还安排了菜乡诗歌吟唱会、蔬菜之乡一日游、“第一届生食蔬果比赛等群众性活动。本次活动从内容到形式都有所创新,希望能给各位领导留下美好的印象。 各位领导我们现在前往凤凰酒店参加蔬博会招待午宴。各位昨晚下榻的碧桂园·如山湖城凤凰酒店,由国内本土综合实力最强的碧桂园凤凰酒店连锁体系运营管理,并且引入\\\"金钥匙\\\"服务理念, 在11月份刚刚盛大营业。整个酒店融于社区之中,背倚如山湖而建,风光怡人。酒店涵盖大型私人会所功能,设有餐饮娱乐、康体设施、室外泳池、网球场、酒店精品店、高档中西餐厅及特色酒吧等各项配套,将陆续开放。社区内五星级标准酒店的引入,让业主在家门口即可轻松招待亲朋好友,提高生活档次,同时也将带动项目周边丰富的旅游资源以及物业的发展前景。

和县是一块充满希望的热土,和县欣欣向荣的气象和蓬勃发展的态势希望能给各位领导留下深刻的印象,也希望小X(姓)我今天的解说和服务,能让您感到

满意。最后,衷心的祝愿各位领导工作顺利、身体健康、万事如意!谢谢!凤凰大酒店到了,请各位领导下车就餐!

碧桂园神话

——一个轰动南国的战例

碧桂园,一个田园风光的别称,一个毫不起眼的地名,然而就是这个“碧桂园”,在1994年至1995年间,却像一座原子反应堆,裂变出一系列注目的新闻,形成了奇峰迭起的连锁反应,成为人们争相议论的话题,使广东为之轰动,影响涉及全国。

这是广东的神话,也是策划家的神话。

一、碧桂园策划与运作过程。

碧桂园,它座落在广东省顺德与番禺的交界地,前不着村,后不靠镇,上不看天,下不看地。碧桂园,这个占地1000多亩土地,投资上亿元的花园别墅楼盘,1993年6月处于“死火”状态。这个被誉为“金三角的交汇点”,颇得民心的广东省前省长叶选平亲笔题写“园”名的楼盘,看楼买房的人伶仃可数。

为了“救命”,发展商曾多次邀请一些专家、学者实地考察,希望出奇制胜,但也没有什么高招。

碧桂园的老板虽出身农民,却酷爱看书报。古谚云:“‘书’中自有黄金屋。”料不到,机遇女神竟也藏身其中。

一天,他从报纸上获知,四川某地办了一所“贵族学校”,广州从化也办了“中华英豪学校”,为“大款”们解除了子女教育的后顾之忧。

于是,1993年8月的一天,他驱车到广州从化考察“中华英豪学校”,准备送其子女去那儿上学。

当他到离广州两个小时车程,并且是建立在偏乡僻壤、水田鱼塘之上的“贵族学校”,看到那么多“大款”,争先恐后地把自己的“千金”、“公子”往这儿送,尽管每个学位要交教育储备金15万元。他突然眼睛一亮,他想为什么我们不打破先建房再办学的惯例,而是先办学再建房呢?于是,他决定:楼盘不治先办学。(逆向思维出创意!)

可是,一帮农民出身的建筑商,怎么办起一个商档次的贵族学府呢?在三角洲的田园地带办学,能吸引大都市的有钱人吗?如何取信于民,取信于社会?

当时,有人建议请新闻界的“大腕”出山,写一篇大手笔的文章,为办学推波助澜。这位“奇人”就是被人们誉为“策划大师”的王志钢。

碧桂园老板初衷是请王志钢写一篇文章。

1993年10月,王志钢看完了死火的楼盘的后,王志钢说:“这个事业不是一篇文章谋就能做好的。办学,不是权宜之一计,而是围棋上的‘生死之劫’,

要把它当作一个系统工程的部分,一种全新的生活方式,用全新的策划思路去做。孙子兵法,围魏救赵,也许反过来救了大市。如果仅仅把它当做一种住宅配套,那就注定要失败。”。

心灵相通的碧桂园老板当场拍板“碧桂园请您当总策划”

二、王志钢的策划思路

第一部分碧桂园学校的策划。

以征收6位数的教育储备全面启动的“高价学校”,当时正在广东风起云涌,“中华英豪”打响火炮后,有东莞的“新世纪英才学校”,深圳的英文书院,顺德的“亚加达”,广州的“南洋英文”,“华美国际”等20多家学校,争夺那些富翁、大款们对子女的投资。在各路英豪当中,有的与美国、加拿大学校联姻,有的聘请清华附中、北大附中的教师,有的则在繁华都市中心的华丽校舍、设备齐全、交通便利为号召,相比之下,位于偏远的乡村,目前还是一片桑基鱼塘的“碧桂园”条件最差,简直没有“叫阵”的资格。

(一)广告策划:

1.报纸:

面对当时中国房地产广告大多是直接了当地、简单地进行理性诉求,诸如交通便利、环境优美、价格低廉一类,也有一些感性诉求广告,但往往是哗众取宠,目标不明。王志钢则要求广告设计必须改换思路,从总的战略着手,“不鸣则已,一鸣惊人”,设计出“可怕的顺德人”的广告。

1994年1月3日、1月9日、1月13日《羊城晚报》刊出一则引起轰动的系列广告:《可怕的顺德人》,“可怕的顺德人”刮起一股“悬念旋风”,那神秘的“智慧果”之后又有什么?人们争不可耐地等9日的放纸,9日晚报,又由“智慧果”引出了“博士帽”。

1994年1月25日,“可怕的顺德人”全面揭开谜底,在《羊城晚报》的一整版套红广告中,语出惊人:

“中国古谚云:富不过三代。今天向成功人士进言:要使事业有续,最明智的投资莫过于投资子女。儿女需要什么?孩子在呼唤什么?做父母的最明白。”

广告和盘托出了“21世纪经济大潮的黄埔军校”——碧桂园学校的办学方案与招生条件。

据统计,在广告刊出的一个月中,“碧桂园”就收到全国各地来信8000多封。

[可怕,代表一种能量,产生一种震撼]P11

“可怕的顺德人”

一架天平,左别是别墅、轿车、美金,右别的是一个小学生,文字:财富的积累或儿女的成才?两相权衡,谁重谁轻?钱财身外物,儿女千秋业。

唯一性:广告设计及内容,公关活动

排它性:景山中学的分校

权威性:一流人才,一流学校

2.电视广告:

6月份,私立学校的招生进入白热化阶段,此时,王志刚又设计了一个“为什么”系列,在战运密面的社会大背景上,打上了一个令人警醒的问号。

电视屏幕上,一个成功人士志得意满地回到家中,不料开门之后,所见的是家中乱七八糟,太太正在追打自己的爱子。何故?一张不及格的试卷,令“大款”涨大了头脑,一家人愁眉苦脸之时,突然画外音插入一个小孩清脆的声音,“为什么不去碧桂园学校?”

3.广播:

“为什么不去碧桂园学校?”这孩子气提醒,在广播中也经常重复出现。 结果:

7、8月,草创而成的碧桂园学校人头涌涌、车水马龙。报名者达到1300人,教育储备金也由最初的一个学位18万元涨到23万元直至30万元。“碧桂园”一跃成为广东高价学校的“龙头大哥”。据说,在各种媒体的广告费支出不到100万元。

(二)公关:

将碧桂园学校的办学过程,策划了许多传奇因素,戏剧性的色彩,在新闻“热点”上聚集放大,吸引新闻界的注意力,“炒”出一台又一台有声有色的话剧来。

1.借北京景山学校的牌子。

1994年是邓小平同志为北京景山学校题词“教育要面向现代化、面向世界、面向未来”10周年。香港无线电视台捕捉新闻机会,专门派员北上拍摄了景山学校高质量办学的系列专题片。正在筹办碧桂园学校的校长(原广东高教出版社副总编)廖秉权,恰好与北京景山学校校长崔孟明是北师大的同班学友,于是,一个大胆的构想产生了:借用北京景山学校的牌子,和顺德北密镇合办的北京以外的全国第一所分校——碧桂园学校。

新闻炒作:94年1月,碧桂园学校正式奠基的日子,邀请新闻界记者来碧桂园参观,先请记者们观看香港无线电视台的节目录像。屏幕上,一二年级的小学生能说上千个汉字,三四年级能用英语会话,令人啧啧称奇。镜头捕捉到一个天真烂漫的孩子。

“你爷爷是谁?”

“邓小平”

“爷爷在家做些什么?”

“看报纸、看电视”

此时,画面定格。王志钢“这是邓小平的孩子,邓家的孩子,包括邓朴方、邓榕、邓楠,都曾在景山学校读书。”他又提醒记者们注意邓小平在10年前为景山学校的著名题词。他强调,碧桂园学校将作为中国教育的“王牌”——景山学校的广东分校,“加入北京景山学校国际教育产业集团”。目标是“走向世界,培养跨世纪的人才”。

那时,新闻机构对“高价学校”的报道受到严格限制,而且已出现由客观报道转向批评的倾向,然而,加入了北京景山的学校这一张王牌,形成就起了戏剧性的变化,角度不同了,主题也不同了。

“南北携手,共创新模”、“与北京景山学校合作与国际教育接轨”、“构筑跨世纪的文化‘金字塔’”——《羊城晚报》、《经济参考报》、《亚太经济时报》、广东电视台、广东新闻台纷纷的“抢新闻”的态度对对碧桂园学校作突出报道,与“可怕的顺德人”广告相互呼应,刮起了一股“碧桂园旋风”。

2.人才新闻炒作

王志钢建议:千万不要将学校办成企业,去千方百计赚钱,这样会使碧桂园学校档次下降,要切记“学校不赚钱就是胜利”,花大力气把学校质量搞上去。

(1)广告“礼聘”

94年2月15日,在中国文化教育界中素负盛名的上海《文汇报》,头版报眼位置刊出套红“礼聘”广告,向全国“高薪礼聘”优秀教育与教学骨干,开出的待遇在当时是很高的:教师月薪15003000元,部主任30004500元;并解决户口、住房、医疗、社会保险、子女入学等。

短短一个月,全国各地近万名“园丁”争先恐后定信,打电话向碧桂园报名应征,形成了教育人才“一江春水向南流”的“洼地效应”。

(2)新闻炒作

1994年3月底的一天,王志钢又将新闻界各路诸候请到碧桂园。这天,碧桂园学校对来自全国各地的首批应聘教师进行公开测试,坐在考官席上的,有国家级督学、物理学教授、计算机专家、英语教授、音乐指挥家、美术专家,出场应考10名教师则来自陕西、福建、江苏、湖南、安徽等省市。

王志钢给记者们提供应考者的背景材料,有的曾在加拿大访问讲学的青年学者,有的多次获省市“园丁奖”,有的是当地屈指可数的“高级教师”。

测试自然是成功的,更成功的则是它又一次成了媒介关注的“热点”之一。上海《文汇报》等以“八园丁热血荐南国、五湖四海心向碧桂园”为题向全国“转播”了这一盛事。

经过严格考核选拔,从8000多名应征者中挑出140多位教坛精英。

3.让海内外关注碧桂园的跨世纪试验。

1300多位“小皇帝”进校后如何管理?怎样成才?

全校20多幢总建筑面积达5.6万平方米的楼宇,校内每个教室配有闭路彩色电视、立体音响、学生宿舍装有空调、外语广播,还有电脑教学室、语音实验室、恒温泳池、少年宫、图书馆和运动场。

然而,不少在家中娇生惯养,称王称霸的孩子,一开始难以适应集体生活。 “碧桂园学校没有‘小皇帝’,只有‘自强人’,既决定了学校重点培养学生‘自尊、自信、自强、自立’的精神,让学生‘承继父辈艰难创业意志,具有超群生存智慧。’”

△从解放军体院请来10名教练,全体初中生军训一周,男女一律剪平头、短发、步行拉练8公里。

△开展“一日常规”,文明礼貌教育。

△强化英语、计算机、普通话3种教学。

——口啤传播

第二部分:碧桂园楼宇策划

一、碧桂园楼宇的策划思路,“一个中心,两个基本点”。

一个中心,就是“碧桂园生活方式”的营造与炒作;两上基本点:一个是国际性的碧桂园学校,另一个是王星级的国际俱乐部。

1.生活方式:把“超级社区生活方式”定为碧桂园方式。

当时宣传定位:

主题:三年不鸣,一鸣惊人。

碧桂园给你一个五星级的家。

碧桂园,成功人士的家园。

我们选择碧桂园的理由„„

(大款自诉)有钱当然住碧桂园;

(白领自诉)其实,我是最挑剔的;

(小康小诉),小康的消费、贵族的享受河南治疗癫痫病的好医院

2.五星级的家。

(1)“白领精英”下乡(借腹生子)

碧桂园成立了物业管理公司,下设公关部、维修部、管家部、采购部、人事培训部、基建工程部、康采部等11个部门,管理人员达150多人,其主要骨干平均为广州酒店管理“精萃”。

物业公司总经理朱兆祥原是中国大酒店的副部;餐饮部经理来自白天鹅酒

店;管理部经理,中国大酒店采购部来自国际大酒店,培训部来自花园酒店。广州的“五星”白领在这里竟有20人之多!

目的:①把五星级酒店的管理模式引进屋材管理,把这里的每一幢别墅当作五星级酒店里的一套客户,使每一位住客享受到五星级的全程服务,把世界一流的管理专家引入碧桂园,加重“五星级”的含金量。

②“白领下乡”现象成为新闻炒作的又一题材。

· 《文汇报》曾发表一篇通讯《广东城里人下乡当保姆》这些“保姆”年薪很高,公司还为每人配一部小轿车上下班。

· 电视台追踪报道“上山下乡现象”。

3.国际俱乐部。

1994年12月28日俱乐部会所开业,会所印制了2000张会员卡,如何“引君入瓮”?王志钢又设计了“名车大行动”。

1994年12月31日,星期六,学校召开第一次“家长大会”,家长们心挂下一代,纷纷百忙之中抽身驱车而来。学校门口出现了蜿蜒几公里“世界名车展”的盛况。当下午4:30大会结束后,家长与子女被引入碧桂园国际俱乐部,参加免费自助餐招待会。一餐美食之后,俱乐部老板亲自送上一张“会员金卡”,顿使家长们有了“五星级”的自尊,2000张卡很快就有了主人,一传十,十传百,加印了3000张卡又全部被抢购一空。

二、公关活动。

1.生活方式大讨论。

当时,“碧桂园生活方式”引起社会各阶层的广泛争议:有人论为它是未来中国人的理想生活方式;也有人认为是“富人的特区”,穷人止步;

· 1995年2月20日,王志钢组织一批社会科学研究的专家、学者来碧桂园参观,与“碧桂园”老板进行热烈、坦率的对话。

· 当天晚上,广东人民广播电台新闻电台的王牌节目《今日热线》,开始进行“碧桂园生活方式”广播讨论,主持人提出两个话题:

1、“碧桂园生活方式”给我们带来什么?

2、“碧桂园”是否营造“富人特区”?

这种社会性讨论,既提高“碧桂园生活方式”这一新概念的理论含量,又让这一口号不知不觉深入街头巷尾。

2.香港亚洲电视台制作的《胜者为王》电视剧走红东南亚,该剧中“赌王”、“赌霸”的扮演者香港红星方刚、陈庭威落户碧桂园记者将他们的行为与97香港回归、个人生活联系起来炒作。

进度、成本控制是项目管理的重要内容,很感谢集团给这个机会给我总结和发表意见,这段时间在集团领导的关心支持和大力指导下,将个人的一点工作体会与韶关项目过去两年工作的经验教训进行结合,谈谈对进度质量控制的一点认识和体会,供其它项目的同事批评、指正与参考,并提出更好的意见和建议,以达到抛砖引玉的效果。

一、进度控制

进度控制是项目管理的重要内容之一,能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本,决定了能否实现对客户的交楼承诺,关系到公司的成本和声誉,是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多,这里仅站在项目部的角度,从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会:

(一)事前控制

碧桂园项目的特点是占地面积大,往往位于郊区或

二、三线城市。因此,作为项目部,在项目启动前,必须站在项目整体开发的角度上,和集团其它部门一起,全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作,这是整个进度控制的关键。

1、做好整体小区的规划工作

2、合理确定项目的标高

3、做好土方平衡计划工作

4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作,并根据项目总体计划制定好市政报建,施工计划。

5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。

6、制订项目开发,施工计划,做好各项工作的穿插,尽可能缩短时间。

7、做好内外的沟通协调工作

8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作

9、督促施工单位及时进场,做好“三通一平”和场地交接。

10、督促施工单位按合同约定的时间,编制详细的施工计划,,作为进度控制的依据。

1、做好整体小区的规划工作

首先应根据项目各方面实际情况,与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序,统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划,做到统一规划、有条不絮、避免重复投资,以利于加快进度,节省投资。 其中,临水尽可能就地取材,利用合格的河水、水库水和地下水,这样有利于节省投资;临电根据开发计划合理布置;场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路,这样一方面能保证场内运输,另一方面也有利于文明施工,对土质较好的地段,可采用先利用底层砼路面作为施工道路,施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路,可采用先倒底层砼路面作为施工道路,施工完成后再铺上沥青;临设材料堆放现场,办公室等场地应尽可能放在不影响施工,距离比较近的位置,避免多次搬迁,减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题,放在较晚开发,且便于交通运输和取水的位置。另外,碧桂园的项目多数处于山区,还必须考虑防洪措施,做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。

2、合理确定项目的标高

对一个大型小区来说,土方工作量是非常大的,因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运,同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加快进度,节省造价的目的,标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题,必须与设计院共同进行。

3、做好土方平衡计划工作

接收场地后必须对场地标高进行的精确测量,按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求,可在不影响与外部市政道路、管线连接,不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。

土方平衡运转中,应注意以下几个问题:

⑴、对开挖出来的石方应充分利用,可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料,以达到节省造价的目的。

⑵、对于含水量很大的土,如淤泥等,必须坚决运走,不能用于建筑物的回填,否则不但不能节省造价,还会大大提高基础处理的成本和时间。

⑶、含有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上,否则会大大增加桩基础施工的难度,增加成本和延缓施工的进度。 ⑷、鱼塘、水池应该抽干水,适当处理后再回填。

4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作,并根据项目总体计划制定好市政报建,施工计划

小区内的涉及的市政管线比较多,主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进行施工,为了避免管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题,保证与外部市政管线的顺畅连接,并及时做好报建和施工工作,确保顺利验收。必须在开工前做好小区市政管线的规划设计和综合平衡工作。并根据小区的开发计划合理设计方案。制定报建计划和施工计划,配合施工和验收交楼工作的进行。

5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型 碧桂园的产品类型按系列定型的,因此对±0.00以上部分的成本和工期可以说是基本固定的,影响产品的成本和工期的主要是基础部分。根据不同的地质情况,设计不同的基础,例如天然基础、夯扩桩基础,预应力管桩基础,人工控孔桩基础,钻(冲)孔桩基础等,上述基础的成本和工期的差别是非常大的。

地质钻探工作,其成本占建筑施工总成本的比例是非常小的,但它是基础设计的依据。因此对成本和工期的影响又是非常大的。

因此,必须认真、细致做好地质钻探工作,选择合理的基础类型和桩型。这是需要注意的是,一般房地产大公司经过签订的都是框架协议,价格比较低。因此有时难以避免会出现偷工减料和做假资料的情况,导致地质报告与实际地质情况不符,以致设计错误,造成难以挽回的损失。以前富力等房地产公司都曾出现过这种情况。因此,要求项目部必须派有能力,责任心强专业工程师全程跟进,确保钻探工作的准确性和可靠性。

6、制订项目开发,施工计划,做好各项工作的穿插,尽可能缩短时间。

项目的进度,并不是单指施工进度。它包括方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件(规划、施工许可证和预售证等)的取得、各种验收(规划和各专业验收等)和备案等工作,而这些工作反过来又不同程度地影响施工进度。再加上碧桂园工程是各工程公司负责进行的:土建是由腾越负责施工的,机电是由机电公司负责施工的,精装修是由雅俊公司施工的,园艺、绿化也有专业公司,土方是土方队施工的,而自来水是由自来水公司施工的,煤气是煤气公司施工的。再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多,协调管理的工作量很大,项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位,制订整个片区的整体开发建设计划,并做各项工作的穿插和组织。

7、做好内外的沟通协调工作 包括:对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通协调,保证施工的顺利进行。对内做好与集团各有关部门的沟通协调工作,保证图纸、施工单位和资金等各种资源的及时到位

8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作

施工前应组织项目部、监理和施工单位对施工图纸进行严格细致的审查,发现其中存在问题并由设计进行修改,保证施工的顺利进行,避免因图纸错误或对图纸理解错误造成返工,影响施工进度。

同时,还应由项目监理公司对施工进行技术交底,针对产品特点,明确有关要求,对可能出现的通病及预防措施对施工单位进行技术交底,尽可能避免因质量问题造成返工,延误工期。

9、督促施工单位及时进场,做好“三通一平”和场地交接。

10、督促施工单位按合同约定的时间,编制详细的施工计划,,作为进度控制的依据。

(二)事中控制

施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作,室外重要在于及时发现存在的问题,找到根本原因或主要矛盾,要及时进行处理和化解。

1、加强检查和督促

主要是检查施工单位的计划落实情况和人、材、机情况,发现异常应及时查找主要原因,采取相应措施进行处理。

2、加强组织、管理

碧桂园的施工队伍很多,有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面还有很多队,水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责,因此作为项目部的管理责任和协调工作量很大,必须全面、细致地做好整个项目的施工组织,保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理,抓好施工的质量和安全,确保施工顺利进行,才能保证施工进度。

3、加强协调和沟通

主要包括:

加强与当地政府及主管部门的沟通,争取他们的最大支持和帮助

加强与工地周边村民及有关利益团队,个人的沟通、协调,为施工创造一个良好的外部环境,保证施工的顺利进行。

做好与集团各有关部门的沟通协调工作,在工作上得到他们的理解和帮助,保证图纸各项安排和各种资源的及时到位。

做好与项目内部各参建单位,如监理、施工单位的沟通,了解他们存在的问题和困难,尽力协助、支持他们进行解决。同时针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协调工作,可采用现场会,定期(如期)召开各参建参加协调会议等方式,及时发现施工中出现的各种问题并加以协调处理,保证施工的顺利进行。

4、及时、果断地处理各类突发事件,保护公司的利益和声誉,确保项目的进度。 碧桂园的项目具有处于市郊,或

二、三线城市,与村庄交接,且具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点,因此难以避免会出现各种突发事件。作为项目部,应尽早发现事件的苗头,及时、果断地进行处理,对通过努力处理不了的问题,需迅速向集团上报,争取集团的支持。

(三)、事后控制

主要是事后需组织项目部、监理和参建单位进行认真总结,找出不足的,需要提高的地方,加以完善,避免类似的情况再次发生,不断提高项目部的进度控制能力。 从韶关碧桂园的情况来看,影响项目进度主要原因事前主要是: (1)、没有提前施工小区的市政道路作为施工通道,影响了整个小区的交通运输。 (2)、没有做好小区的土方平衡,导致土方反复运进和运出,对西片的进度造成了严重影响。

韶关项目北片吸取了西片的经验教训,提前施工市政道路、认真做好土方平衡,取得了比较理想的效果。

事中影响项目进度的主要有以下几个因素: (1)、施工单位的资金实力和自身管理水平

以东片的几家外判单位为例,目前造成进度滞后的最主要原因是这几家单位存在资金实力不足,无力购买装修铺贴材料,水电等材料。再加上存在不同程度的分包情况,导致管理水平难以达到要求,解决问题不及时造成的。 (2)、其他单位的影响

如西片,由于前序施工单位的进度达不到要求,使后续施工单位不能及时进场。 (3)、材料价格上涨的影响

如东片几家外判单位因材料价格上涨而停工。

从事中控制情况看,影响项目进度的主要因素还是施工单位的资金实力和管理能力。因此,建议集团重视招标工作,选择真正有实力的施工单位,以保证项目进度目标的实现。

二、质量控制

质量控制是项目管理的重点,作为项目部,必须认真做好质量控制、确保产品的质量,维护公司的声誉和利益。这里主要站在项目部的角度,从施工前、施工中、施工后三个过程谈谈对质量控制的认识和体会。

(一)、施工前控制 施工前控制是质量控制的重点,应事先对影响质量的各种因素加以控制。而不能消极被动地等待出现质量问题再进行处理,造成不必要的损失。作为项目部,事前建议抓好以下几个环节:

   确立质量管理目标,并加以贯彻落实,并建立有效的整体质量管理体系。 选择水平高、责任心强的项目部工程管理人员,建立质量制度,责任到人 选择好的监理单位,并检查督促他们根据项目的实际情况和可能出现的问题制订符合实际情况、切实可行的监理细则,落实安排质量和数量满足要求的监理人员进行监理工作。

 选择资金好,管理能力强的施工队伍,并督促他们建立和落实有针对性的、有效的,可实施的施工方案和质量控制措施。

 施工单位是施工实施者,也是质量控制的关键。选择好的施工队伍,根据项目部各方面的实际情况,制定有针对性的施工方案和质量控制措施是做好质量控制的一项很重要的工作。

 做好图纸会审和设计交底工作,使施工单位能理解设计图,避免因设计错误或对图纸理解错误造成质量问题。

  做对施工技术交底工作,并参与监督、施工单位做好对施工组技术交底。 做好对施工方案的审核

(二)、施工中质量控制

施工中质量控制主要是要加强检查和管理,及时发现和处理存在的问题。

1、采用样板引路,对于各项工程,尽可能先做一个样板。

2、认真、监督各级质量管理人员的工作到位,包括施工员、质委员、监理工程师,工程部人员等。 加强检查和抽查,及时发现存的质量问题,严格执行验收程序,保证质量控制体系的效运行。对于有代表性或者比较重林的质量问题,一定要做到以下几点: (1)必须查明质量问题的根本原因。

(2)必须明确责任,对引起较大损失的单位和个人必须给予相应处罚和处理,以示警戒。

(3)必须落实对各参建单位的教育工作,避免类似问题的再次发生。 (4)认真落实做好各专业工程验收和交接工作 (5)认真落实好产品保护工作

(6)对进场材料必须严格把关,保证施工单位按合同保证材料的质量

个人认为,施工过程的质量控制要注意以下三个问题:

1、坚持按质量标准、施工规范和施工图纸进行施工和验收质量标准是质量管理控制和验收的依据,碧桂园集团目前已经是国内名列前茅的房地产集团,质量是企业的生命。因此,完全有必要执行国家质量标准,施工规范,严格按施工图纸进行施工,这样才有可能真正地保证质量目标的实现。

2、管理要坚持以人为核心的原则

人是工程实施的管理者和实施者,各级施工和管理人员是否称职,直接决定了质量控制的效果。因此,施工过程管理必须严抓人的因素,坚持以人为核心,加强对各级人员的管理,保证他们能称职和到位。

首先,施工班组是施工的实际操作者,其能力素质、责任和配合程度直接决定了施工质量水平。因此,对施工班组,一方面要加强教育和技术交底,严格要求,另一方面对水平、素质不符合要求的班组要坚决撤换,才能保证施工质量控制的实施。另外对施工员、质安员、监理工程师、总监工程部人员也需严格要求,督促他们工作到位,对不称职人没要予以更换。

3、坚持公平、公正和科学的处理原则

对施工过程中出现的问题,要尊重事实,尊重合同,以数据为依据,客观公道处理,以保证施工的质量。

(三)施工后质量控制

主要是组织施工,监理和工程部进行认真总结,避免类似问题再次发生,并研究如何进一步提高施工质量水平。

韶关项目西片目前在住宅,市政存在的问题较多。这主要是施工前、施工中和施工后的控制工作沈阳癫痫病医院没有完全到位造成的,同时特别在市政施工上,施工单位没有严格按照施工规范和质量标准进行施工,也是造成市政质量不理想的重要原因。 综上所述,个人对质量、项目进度管理有以下认识和体会:

一、项目的质量、进度和成本控制不是绝对矛盾和相互制约的。质量是企业的生命,牺牲质量是追求进度和成本的产品是难以被客户认可和接受的。因此,只有认真做好质量管理,把质量控制在一个合理的水平(并非完美)避免返工造成工期延误和成本增加,才能保证项目的进度和成本控制目标的实现。因此,从这个意义上来说,质量、进度和成本控制的利益目标是一致的,只有做好项目的质量管理工作,才能保证进度、成本控制目标的实现。

二、无论是质量、进度和成本控制,事前控制是关键。因此在项目启动前、动工前必须从全局出发认真、周密、细致地做好规划、统筹和各项准备工作,才能达到理想的效果。

三、项目管理就象一台大机器一样,是由无数的零件(细节)组成的,一个零件出了问题,就会减慢甚至终止机器的运作。因此,在做好全盘计划、统筹的基础上,还必须加强管理,确保各人员工作到位,处理好每一个细节,才能保证项目管理目标的实现。

四、目前项目部的工作主要存在以下困难:在对外方面由项目多处在市郊和

二、三线城市,政策法规相对不太完善,政府各部门和周边村民在征地、项目施工等问题上给项目的进度造成了很大的影响。从集团内部来说,集团内部部门较多,流程较长,而且项目多、分布广,也使各部门人员对项目的具体情况难以有充分的了解,致使内部处理问题的时间偏长。在项目管理上,由于参建单位很多,分工过细(分土方、土建、机电、装修、园建、绿化、铝合金等)且各参建单位是对其施工范围负责,造成项目总体管理统筹责任很重,协调工作量非常大。因此,要求项目部对外必须认真做好与各级政府,主管部门及周边村民、企业等利益相关者的沟通、协调工作,保证项目的一个良好的外部环境;对上必须加强与集团各主管部门的沟通和交流,使他们能及时掌握项目的实际情况和需求,才能保证各项资源的及时到位;在项目内部必须做好对各参建单位管理、沟通和协调,做好整个项目的计划和统筹,才能保证质量、进度和成本控制目标的实现。

五、从施工角度来说,施工单位是施工工作实施到立体,施工的进度和质量很大程度取决于施工单位的素质和能力,以韶关项目为例,东片外判的住友、机施等单位由于资金、管理等问题,目前已基本处于半停工状态,质量、进度控制难以进行。西片腾越不同的施工队伍,其进度、质量差别也很大。因此,需要集团大力重视施工单位的选择问题,选择符合要求的施工单位,才能保证施工质量进度和成本控制目标的实现。

碧桂园解密

house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陈双全

作者: 陈双全、谈伟峰

碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用,但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略,将对别墅的梦想和超低价格有机结合,开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。

脱颖而出 并非“从天而降”

碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前,著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园,学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾:华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园,几乎一年一个,让同行看得目瞪口呆,让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式,1999年,广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。

1999年碧桂园开始进入广州,开始阶段不做宣传,不做广告,七十栋楼同时起建,几百台吊车同时操作,造成“黑云压城”的大盘围城之势,许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节,广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜,超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼,创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻:“就像是一头大象闯进了瓷器店。”

这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩,是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月开始打第一根桩,建筑工地24小时灯火通明,1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日,当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时,呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了2500亩,但大规模的现楼和看得见的环境与配套,足以冲击消费者的视觉直至心灵,并直观地攥住消费者的心。

王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出,碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说,王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略,但我们认为在背后,还有更深层次的本质或者说战略。

在碧桂园自己看来,真正的法宝就是两个:一个是给市场提供质优价廉的产品,一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线,而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。

碧桂园10年,攻城掠地无数,到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起,在“众目睽睽”之下脱颖而出呢?

其实,无论是王的观点还是碧桂园的自述,都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位,规模制造”八个字,这是碧桂园10年战无不胜的真正原因。

主体市场还是主流市场?

曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说:“碧桂园针对的是主体市场,指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人,而一些发展商针对的是主流市场,针对的是较高端的消费者,他们讲究品味、档次,其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说,主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场,对格调、品味不会考虑太多,而讲究实在、性价比。因此,碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求,其旺销是必然的。”

碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产,这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场,但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中,对于目标消费群的划分与以前有很大不同。

凤凰城销售总监龙尔纲指出,在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变,就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群,他们具有独特的特征,他们向往一种更优雅的生活环境,一种更好的生活方式,但同时对价格又具有很高的敏感性。

对目标消费群的透彻分析,为凤凰城的品牌定位和宣传主题确定了坚实的基础。

房地产定位思想成功运用的例子有史可鉴。在北京,有潘石屹的“SOHO现代城”;在深圳,有万科的城市花园;在广州,有以文化为定位的“丽江花园”,有以“运动”为主题的“奥林匹克花园”。

在对目标消费群的深入研究后,凤凰城进行了创造性的定位,“为每个成功的广州人建造满意的房子”是抽象的说法,而通俗的表述是“给白领的别墅”。住上别墅可以说是每个人的梦想,特别是先富起来的广州人,更想拥有自己的别墅,无奈别墅又太贵,不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低成本优势,可以为消费者提供心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理,正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说,“房子不仅仅是房子,它是人生孜孜追寻的梦。”

凤凰城以别墅为主打产品,以“森林 湖泊 新城市”为宣传主线,营造的是全程自然的生态环境。它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅,也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅,而是“度假环境里的常驻别墅”,揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意,生活、休闲、享受得以和谐的统一。

价格是永远的主题,也是定位的主要要素。凤凰城的成功定位就在于将对别墅的梦想和超低价格有机结合,开创了“给白领的别墅”的空白市场。

凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅,分为北美古典与现代两种风格,面积160~180平方米,户型多达9种,价格仅从50万元起。至于独立式的豪华别墅,建筑风格则以维多利亚式为主,立面效果丰富,营造出极富想象力的建筑造型,面积220~600平方米,共22种户型,价格仅由100万元起。我们可以比较一下,在广州市区的楼盘50万只能买一个80-90平米的房子,而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格,你不心动吗?

规模制造,价格为王

碧桂园老板对碧桂园的定义是:“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”在这个信念支持下,针对不同消费对象的碧桂园相继问世了,虽然每一个碧桂园的选址不一样,但其建设开发理念是不变的。

1999年,广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村,它们从1991年底开发,已经有200多万平方米的供 应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境,已取得开发2000亩、售出16000多户的好成绩。丽江花园(占地1200亩、已开发600亩)经过八年的苦心经营,吸引了很多中国的白领阶层,包括艺术家、离退休干部,确立了独特的丽江生活方式,发展商自豪地称之为“丽江文化”。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪,以不到3000元/平方米的低价,重拳直击丽江花园6000元/平方米房价的“软肋”,很快把“双雄并峙”的局面改写成了“三足鼎立”。

凤凰城把规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰:88万元买382平米的别墅,50万元的联排别墅,均价2800元的优雅洋房。低价是吸引购买者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园,最直接的反应就是“50万元一栋别墅”。

在过去的10年中,碧桂园不断扩展,而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说,一个企业最重要的是能给人家什么东西,碧桂圆的理念就是建最好的房子,定不高的价位,即“价廉物美”,这是碧桂园保持长久生命力的原因。

碧桂园有员工近3万人,从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的,甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂,就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的,可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此,碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。

按照科斯的交易成本理论,碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本,同时它还使得公司能很好地控制成本。当然,这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展,而且楼盘规划一个比一个大的原因,通过规模经营来吸收内部产品,达到降低成本的目的。

另外,一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式,碧桂圆就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应,实现项目的快速回收,银行利息成本就会加大。众所周知,房地产项目的投资回收期一般较长,对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%,个别企业可能更高。一位银行行长戏称,“广州哪有什么房地产30强,只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目,来自银行的资金也不少,其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任,主要归功于其能将项目资金快速收回,与银行建立了长期的信任关系。

当然,规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品,因为规模化本身是拒绝个性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园,房子风格基本上没有多大的变化,风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此,碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的议论。一些看楼者认为这些联排别墅与农民房无异,仅有180平方米却要建成三层,楼梯狭窄,显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看,正是这种联排别墅卖得最为火爆。实际上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存在一点也不奇怪,主要是专业人士与消费者的眼光的差异造成的。

“准确定位”为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场,“规模制造”为满足目标市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼,有的企业选择的是小池塘中的大鱼,而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘,再成为小池塘中的大鱼。

碧桂园模式值得我们探讨,可能更值得我们反思。

企业层面反思:有多少辉煌可以重来

·市场份额≠利润

1997年,维杰伊·韦斯瓦纳斯和乔纳森·马克在《哈佛商业评论》发表的《品牌经营的最佳战略》一文中,提出了以盈利能力为导向的品牌战略构架。

传统的观点认为,市场份额决定盈利能力。但是,当他们研究了40个大类消费品中高档品牌的盈利能力后发现,单单是市场份额一个因素并不能决定盈利能力。

他们认为,品牌的盈利能力是由两个因素决定的,即市场份额和这类产品的性质(或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质)。一个品牌的相对市场份额对其盈利能力的影响,要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的情况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。

处于不同象限对一个品牌的潜在盈利能力有着不同的影响,一般来说,如果商品基本上由高档品牌构成,这类商品中的大多数品牌是有利可图的,而相反的话,所有产品的回报会低一些。如果你选择了不同的象限,相应的你也要采用不同的战略。

低路品牌,即产品在一个相对低价类商品中竞争,并且拥有一个较高的相对市场份额。大多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的,更多的是通过成本领先来实现的。因此,在这个象限内的品牌,其首要目标应当是削减成本,并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。

碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位,凤凰城在销售上是空前成功的,在盈利能力上未必有好的回报。 碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于2002年5月8日就跟《南方都市报》记者表示,他对“五一”有总结,首先就是“多卖没多赚”。

正如模型所显示的,低路品牌的核心关键在于成本,凤凰城的成功无疑是成本领先的成功,但碧桂园的这种模式还有多大的空间?

·碧桂园剩余空间分析

碧桂园“低地价”的牌已经快打完了

除了花都买下的土地没有开发外,碧桂园在广州的东西南北都已经建起了一座座卫星城,在广州发展这种大盘的余地已经不大了。

碧桂园异地扩张面临挑战

从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜”可以看出,碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了,其在异地进行品牌扩张已是势所必然。但是,异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式,在异地根本就行不通,因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不可能有这么大块大块的地给你经营。

消费者方面会慢慢成熟

消费者也会慢慢地成熟,当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离,当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时,碧桂园的“房屋大工厂”模式就会有很大的问题。你的目标消费者群针对的是主体消费者,是那些可能“为了两分钱就改变品牌忠诚”的消费者,但是,我们在这里忽略了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园,针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人”不会在凤凰城买房,因为房子已不仅仅是房子,特别是这种别墅更是一种身份的显示,他们不希望和“毕业5年,成长中、发展型”的消费者混合在一起。

让消费者像买白菜一样买房的后果

凤凰城的营销者认识到,房地产的销售很大程度上是一种“人气”之战,目标消费群固然重要,其它的大众也不可忽视,一旦人气旺极,销售则是水到渠成的事。 所有到了凤凰城的看房者,由不得你不购买。为什么呢?本来买房是一件很重大的事,可消费者在现场就像买白菜一样,根本来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的,大家都买的东西肯定不会是差东西,将一件本来应该是理智性购买行为转化为冲动性购买行为,这是凤凰城的营销成功之处。

但我们也应看到,这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方,消费者可能就会投诉等。其实,所谓的不符期望,可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已 。

碧桂园有多少辉煌可以重来,又有多少“物美价廉”的碧桂园楼盘值得消费者等待?

行业层面反思:四对矛盾

凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场,甚至整个中国房地产市场,凤凰城给整个房地产行业提出了四对矛盾,这四对矛盾的探讨、争论、解决或许将决定房地产行业的走向!

·价格战还是价值战

尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战,但是业内人士认为,从某种意义上说,凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆,它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下,除了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外,其他的企业不可避免地要重新审视自己的生存机会。

事实上,5.1凤凰城获得巨大成功后,广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚开始进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上?

·“竭泽而渔”还是“放水养鱼”

凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台,广州房地产业要保持长久的生命力,保障稳健有序的发展,就必需不断制造新的特点,取得新的突破。然而,凤凰城的成功,业已拉开了与同行的距离,后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破,其难度之大可想而知。通俗一点说,凤凰城是否提前“透支”了广州房地产业未来一段时期的“创新与突破”呢?凤凰城于2002年10.1再度开盘,但是我们没有见到5.1那样的火爆场面。

当青岛有100多栋别墅由于价格太贵而全部推翻,重建成一般楼房的时候,碧桂园由于低价而创造了销售神话。凤凰城的巨大成功到底是对市场的“竭泽而渔”还是“放水养鱼”?是否因为低价的冲击,就能够带来广州别墅市场的繁荣呢?

·规模经营与个性化矛盾

规模经营可以降低成本,但规模经营往往是以牺牲个性为代价的。因此规模化经营也使得碧桂园的房子本身很难算得上是精品。从顺德碧桂园到华南碧桂园,房子风格基本上没有多大的变化,因为风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此,碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病,甚至有人把凤凰城50万的白领别墅称为新时代的“筒子楼”。

·长期与短期的矛盾

在地产“服务品牌”上,碧桂园可谓华南地产界的成功典范,10年来高擎“服务品牌”大旗不松手,并且不断进行深化、细化、日常化,把服务变成整个公司无处不在的企业文化。

但在5.1凤凰城的广告传播中,碧桂园的核心价值被扔到一边,“给你一个五星级的家”没有在广告中出现,用的最多的是“给每一个成功的广州人士建造满意的房子”,“50万可以买别墅”。当凤凰城以价格作为主流定位时,也就是对于以往碧桂园品牌资产的释稀。广告没有品牌价值的传承,很大程度上从短期的销售而言,容易误导消费者对于价格的过度关注而忽略其品牌的内涵,对碧桂园长期积累下来的品牌资产是严重的损害。

点评:

癫痫病是不是遗传

凤凰城一天狂销7.5亿的案例可以说是空前的,但也可能是绝后的!

我们认为,这种模式的运作也存在不少的问题。事实上,如果碧桂园按自己的模式一直走下去,其他的企业又盲目跟进,整个产品大类,整个市场会进入一种负循环。我们的彩电业、DVD行业的惨剧就在眼前,虽然发展了这么多年,仍然可能要向别人交专利费。

有市场份额有用吗?有销售额又有用吗?

通过创新,产生差异化,为不同的消费者提供个性化的产品,不要把关注点总放在价格上,更应该体现价值。为企业的长远发展打算,不要为了一城一地的得失而追求暂时的销售额、追求暂时的辉煌。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的,因为没有利润支持的市场份额是一种负担,而非优势;相反,通过创新、差异化获取的优势才是持久的、坚实的。

为消费者提供价值而非价格,进行创新、价值之争而非价格之战,是房地产企业乃至其他所有企业获取最后胜利的重要因素。

碧桂园的企业标志是一只抽象的凤凰,而凤凰城则完全用凤凰作为楼盘名,凤凰似乎已成为碧桂园的图腾。碧桂园让凤凰从高贵的神坛走下来,让普通人可以触摸到高贵的百鸟之王。碧桂园展开的是凤凰平民化运动,但也可能会让凤凰庸俗化,这是我们所不愿看到的。

《畅想未来》

今天我的才能

我自12年毕业从事建筑行业近5年,自16年进入公司,通过不断学习,不断历练,学到了房地产行业项目开发的全过程,从前期的投资测算、摘牌取地、项目开发、项目开售、项目交楼,通过一整套的流程,让我受益良多,并对自己对未来产生强烈的求知欲望。 怎样提升我的才能

提升我的才能,只有“学习”“落实”。

不断的学习、努力的学习,积极的实践、不断的尝试,积极的总结。 学习工程策划、施工组织、技术方案审核!

学习项目工程质量、进度、成本、安全文明生产统筹管理! 学习项目资金计划管理!

学习项目市政配套、园建绿化工程管理、总包单位管理、公共关系管理(质安监、市政、消防、村民关系、供货方等)!

学习项目验收与交付、团队的建设等!

学习项目运营管理,通过一系列的策划、方案、时间节点,助力项目快速落地、快速开发、持续经营!

学习项目开发报建,了解当地政府办公流程,熟悉报建管控要点、做好投资与开发的衔接、梳理开发与设计的有效沟通、维护好一切外围关系!

学习项目设计管理,熟悉“劳斯莱斯”产品的最新指示,读懂规划方案、从营销视角看产品定位、从设计视角看产品选择,学习好主席指示及集团标准手册!

学习项目采购管理,落实采购过程中如何节约成本及采购标准化管理!

学习项目营销管理,项目与营销的融合、从营销出发看前期定位、如何实现客户需求、销售管控等,熟悉营销模式,进而实现楼盘价值最大化!

学习项目成本管理,从招标合约至成本管控,严抓合同管理,积极学习集团、区域的好的成本管控的经验和教训!

学习项目投资管理,做好市场调差、做好劳斯莱斯市场调研,积极落实主席的劳斯莱斯战略!

学习法务,就非法务人员的法务管理、房地产市场相关的法律常识及实务做好知识集聚和储备!

我是否经过努力有更精彩人生

曾经的成功已从昨日烟影,未来是什么样子?只有努力了,才可预知。最精彩的人生,就是通过自己的努力将一件件平凡的小事做好,得到心灵的获得感和成就感。 为社会进步尽我所能

生于忧患死于安乐,努力为社会为客户建一个好房子,让社会、让大众真真切切的感受到好房子给家庭带来的幸福。社会的稳定、业主的满意才是我们房产人真真的最大的收获。 也为家庭过上好日子,成为孩子的好榜样

努力工作,为自己的生活奠定坚实的经济基础,在碧桂园,努力看的见、平台看得见、薪酬看得见。

公司的好经验与需改善的地方 自通过种种事件的处理,使我进一步深入社会、进一步看见未来。公司现在是房产三甲,17年前三季度均摘得销售桂冠,作为世界500强企业的员工,我十分荣欣,需要改进的地方暂无。

不断的总结,进步

今天的我,能力急需提高。山在那边,路在脚下,迈开脚步,放开眼界,心力全一,开拓进取。憧憬着未来,着眼于眼下,兢兢业业、勤勤恳恳做好人,筑基业,为家,为国家,更为己,家稳,心可定,国安,民可生,很荣幸能成为碧桂园的一员,为她也献出自己的绵薄之力。当我善于总结、不断学习,把成功的经验和失败的教训变成自己进步的阶梯时,成功才看的见、够得着。

碧桂园控股有限公司简介

中国驰名商标、全国房地产十强——碧桂园

碧桂园成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。迄今,碧桂园已在全国拥有逾百个高品质地产项目,服务约30万业主,“碧桂园,给您一个五星级的家”享誉国内。

以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命,以“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为核心价值观;碧桂园依法经营、积极纳税,诚信为本。同时,碧桂园及其创始人杨国强先生热心于社会公益事业,积极探索符合国情的慈善模式,历年于教育、扶贫、赈灾、医疗等公益事业捐赠超15亿元,为构建和谐社会做出积极贡献。

通过长期锐意进取,积极创新,碧桂园获得社会各界充分认可,荣获:

◆ 2009-2011年广东省公务员最喜爱的房地产类品牌第一名

◆ 蝉联十届(20022011)广东地产资信20强

◆ 蝉联五届(20062010)荣获中国房地产百优

◆ 蝉联四届(20072010)中国蓝筹地产企业

◆ 蝉联20082010年度中国房地产开发企业500强前十

◆ 中国企业纳税百强

◆ 全国住户满意度示范社区

◆ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区

碧业生简介概述

有平台的地方,成功,看得见

企,无人则止。持续全国化扩张,不断发展壮大的碧桂园需要更多优秀人才,为其事业发展提供源源动力。因此,刚走出校门、跃跃欲试的有成学子,将能在这里找到更为广阔的发展平台。

针对吸纳人才应运而生,寓意“碧桂园未来事业发展生力军”的“碧业生”发展计划,是碧桂园在毕业生招聘和培养上的一次革命性突破。“碧业生”发展计划是急需人才的碧桂园于2010年特别制定的一项集人才吸纳与发展一体的人才加速成长计划,是拥有完整职系架构、培育机制、管理举措及文化形象的品牌性人才培养项目。

与其他企业缓慢的职场发展进程不同,作为企业人才加速成长计划,“碧业生” 发展计划旨在短时间内培育符合公司发展需求和胜任岗位的高素质人才,计划三到五年内成长为企业的中高层管理者和业务骨干。“碧业生”发展计划为校园毕业生提供了一个开展职业生涯的最佳起步点,一次锻炼和快速成长的机会,一个前途无量的广阔上升空间。有平台的地方,成功,看得见!积极思考、吃苦用心、发奋提升、锐意进取的“碧业生”们,将能在这里把握机遇,快速发展,成长为企业发展的中流砥柱,开创光辉职场生涯!

碧桂园2012校园招聘行程

序号 城市 学校 宣讲日期 宣讲时间 宣讲场地

1 北京 清华大学 10月10日 19:0021:00 二教401

2 北京 北京大学 10月11日 19:0021:00 北阁信息发布厅

3 天津 天津大学 10月12日 19:0021:00 天南联合大厦报告厅

4 哈尔滨 哈尔滨工业大学 10月12日 19:0021:00 新活动中心101(本部)

5 杭州 浙江大学 10月14日 19:0021:00 国会中心138(紫金港校区)

6 沈阳 沈阳建筑大学 10月14日 19:0021:00 本部活动中心大厅

7 南京 东南大学 10月15日 19:0021:00 榴园逸夫报告厅(四牌楼校区)

8 大连 大连理工大学 10月15日 19:0021:00 科技园报告厅

9 重庆 重庆大学 10月17日 15:0017:00 勤工助学楼2楼报告厅

10 徐州 中国矿业大学 10月17日 19:0021:00 南湖校区力建学院A108

11 合肥 合肥工业大学 10月19日 19:0021:00 学生就业中心东风汽车厅

12 西安 西安建筑科技大学 10月20日 19:0021:00 西安建筑科技大学土木楼516 13 武汉 武汉理工大学 10月20日 19:0021:00 东风招聘厅

14 武汉 武汉大学 10月20日 15:3017:30 经济与管理学院学术报告厅

15 上海 同济大学 10月21日 18:3020:30 土木大楼一楼报告厅(四平校区) 16 长沙 湖南大学 10月21日 19:0021:00 逸夫楼报告厅(本部)

17 广州 中山大学 10月25日 19:0021:00 行政楼B座多功能厅B102(大学城校区) 18 广州 华南理工大学 10月26日 19:0021:00 逸夫人文馆报告厅(本部)

19 成都 西南交通大学 10月18日 14:3016:30 四食堂三楼319(犀浦校区)

20 成都 四川大学 10月18日 19:0021:00 文华活动中心二楼报告厅(望江校区)备注:如宣讲时间地点发生变化,我们会在官方网上及时更新,敬请关注。

招聘职位

地产开发类

1、土木工程方向

城市规划、土木工程、工民建、工程管理相关专业本科及以上学历

2、给排水工程方向

给排水专业本科及以上学历

3、建筑电气工程方向

电气工程、机电一体化专业本科及以上学历

综合管理类

1、投资拓展方向

经济学、市场营销、财务管理、法学、城市规划、工程管理相关专业本科及以上学历

2、财务管理方向

财务管理、会计学专业本科及以上学历

3、采购方向

物流相关专业本科及以上学历

4、法务方向

法学专业本科及以上学历

5、审计方向

审计学、会计学、财务管理专业本科及以上学历

6、人力资源管理方向

人力资源管理、心理学专业本科及以上学历

7、计划运营方向

土木工程、工程管理相关专业本科及以上学历

8、造价招标方向

土木工程、工程造价相关专业本科及以上学历

9、市政配套方向

给排水、电气工程、工程造价相关专业本科及以上学历

10、ERP项目实施方向

财务管理、会计学、工程管理、工民建专业本科及以上学历

设计类

1、建筑设计方向

建筑学专业本科及以上学历

2、规划设计方向

城市规划与设计专业本科及以上学历

3、结构设计方向

土木工程、工民建相关专业本科及以上学历

4、给排水设计方向

给排水相关专业本科及以上学历

5、建筑电气设计方向

建筑电气、电力系统、自动化相关专业本科及以上学历

6、暖通设计方向

建筑环境与设备工程专业本科及以上学历

7、园林设计方向

园林设计专业本科及以上学历

营销管理类

1、营销管理方向

市场营销、中文、管理学相关专业本科及以上学历

2、市场策划方向

传播学、广告学、市场营销相关专业本科及以上学历

3、行政管理方向

会计学、审计学、档案管理、人力资源管理相关专业本科及以上学历

4、房产销售方向

市场营销、广告学、房地产管理相关专业本科及以上学历

5、广告设计方向

平面设计、美术、广告相关专业本科及以上学历

6、文案创作方向

中文、新闻、广告相关专业本科及以上学历

7、客户拓展方向

市场营销、经济学、房地产管理相关专业本科及以上学历

酒店管理类

1、酒店管理方向

酒店管理、旅游管理相关专业本科学历

2、酒店销售方向

市场营销相关专业本科学历

建筑施工类

1、土建施工管理方向

土木工程、工程管理专业大专及以上学历

2、水电施工管理方向

建筑设备、电气自动化技术、机电一体化、给排水专业大专及以上学历

3、暖通施工管理方向

热能与动力工程专业大专及以上学历

4、土建工程造价方向

土木工程、工程造价专业大专及以上学历

5、机电工程造价方向

建筑设备、机电一体化、给排水专业大专及以上学历

6、工程技术方向

土木工程、工程管理专业本科及以上学历

7.设备管理方向

工程机电设备专业本科及以上学历

8、材料管理方向

材料相关专业大专及以上学历

9、测量方向

工程测量相关专业本科及以上学历

物业管理类

1、客户服务方向

物业管理、旅游管理、工程管理、机电相关专业大专及以上学历

2、品质管理方向

电气自动化、机电一体化专业大专及以上学历

综合要求:

1、专业基础扎实,思维敏捷,积极进取;

2、具有良好的沟通表达能力;

3、有创新意识及探索精神,愿意接受挑战性工作;

4、为人积极乐观,有团队合作精神;

碧桂园2012校园招聘流程

1、简历投递

请您登陆碧桂园主页,进入校园招聘专区,选择意向岗位,详细填写个人信息提交简历,简历只能投递一个意向岗位,可在填写简历时选择调剂,简历提交后不可修改。

2、测评

简历成功提交后您将收到中华英才网发送的感谢信,感谢信中包含您的测评账号,请您收到感谢信2日内完成网上测评,只有个人信息完整且在规定时间完成测评的简历方为有效简历,如未收到感谢信请及时与我们联系。

3、笔试

建筑设计方向、园林设计方向、财务管理方向岗位设置笔试。通过简历筛选及测评报告评估后您将会收到们短信、邮件或电话形式的笔试邀请。

4、初试

通过简历筛选、测评报告评估或笔试选拔(设计方向、财务方向)的同学将会收到我们短信、邮件或电话形式的初试邀请。

5、复试

通过初试选拔的同学将会收到我们短信、邮件或电话形式的复试邀请。

6、录用

通过复试选拔的同学将收到我们短信、邮件或电话形式的录用通知,我们将邀请您参加碧桂园集团签约会。

7、签约

在充分沟通的前提下,本着“双向选择”的原则,我们将举行签约仪式,请您提前准备好三方协议、推荐信、成绩单等相关资料。

碧桂园

创意内容:

核心广告语:给你一个五星级的家

作者:新华社记者王志纲

创意思路:“给你一个五星级的家”把最高级别的五星级酒店的质量和服务概念佳节到楼盘中来,在使消费者觉得新颖别致,觉得这个楼盘敢称自己有“五星级”一定有不凡之处的同时产生了想知道“五星级的家”的强烈的好奇心。这对碧桂园的知名度和美誉度的提升,对促进碧桂园的销售有相当大的帮助。

创意效果:在国家宏观调控,银根紧缩,经济极度疲软的情况下,珠江三角洲房地产全面死火,碧桂园投入了大量的广告费,几百套别墅才卖了几套的情况下,此广告的推出成为碧桂园销售的转折点。此后,碧桂园逐渐从小做大,发展成为碧桂园品牌系列产品(从1992年的1个项目发展为2004年的11个项目)。

其中广州碧桂园创造了一个月销售3000套住宅的楼市销售奇迹。

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